공사비 갈등으로 장기간 지연됐던 GTX-C 노선이 착공을 앞두면서 수도권 부동산 시장의 관심이 다시 높아지고 있다. 특히 노선 직접 수혜 지역뿐 아니라 ‘숨은 수혜지’로 꼽히는 지역들에 대한 기대감도 함께 커지는 가운데 광운대역 일대는 대형 교통 호재와 역세권 복합개발, 재건축 사업이 동시에 진행되며 강북권 주요 관심 지역으로 부상하고 있다. 시장에서는 실수요를 중심으로 매수 문의가 늘고 일부 단지에서는 가격 상승 흐름도 감지되는 상황이다.

지난 2년간 공사비 갈등으로 인해 멈췄던 GTX-C 노선이 오는 4월 착공을 앞두고 있다. 장기간 표류하던 사업이 중재를 통해 돌파구를 찾으면서 수도권 핵심 교통망 구축이 다시 본궤도에 오르게 됐다. 여기에 현재 광운대 주변에서 강북권 최대 규모의 역세권 복합개발이 동시에 진행되고 있고 주변 아파트 단지 역시 재개발을 앞두고 있어 향후 가치 상승 기대감도 커지고 있는 상황이다.

GTX-C 노선은 경기도 양주시 덕정에서 수원 상록수역까지 총 86.5㎞를 잇는 광역급행철도로 수도권을 남북으로 관통하는 핵심 노선으로 꼽힌다. 완공 시 수원에서 삼성까지 약 30분, 경기 북부까지도 1시간 이내 이동이 가능해지며 출퇴근 환경이 획기적으로 개선될 것으로 기대된다.

GTX-C ‘숨은 수혜지’ 광운대 부상…서울원 개발에 재건축까지 기대감 확대

당초 GTX-C는 민간투자사업(BTO) 방식으로 추진돼 5년간 건설 후 40년 운영을 통해 투자비를 회수할 계획이었다. 그러나 코로나19 팬데믹과 러시아·우크라이나 전쟁 여파로 2021~2022년 사이 철근·시멘트 등 주요 자재 가격과 인건비가 급등하면서 사업비 갈등이 본격화됐다. 기존 사업비에는 이 같은 비용 상승분이 반영되지 않았고 결국 2024년 1월 착공식이 진행됐음에도 불구하고 실제 공사는 장기간 지연되는 상황이 이어졌다.

최근 대한상사중재원이 국토교통부와 사업 시행자인 현대건설 컨소시엄 간 공사비 증액 분쟁에 대해 증액이 타당하다는 판정을 내렸고, 이에 따라 그동안 보수적 입장을 유지해온 정부 역시 이를 수용할 수밖에 없는 상황이 되면서 사업 정상화의 물꼬가 트였다는 평가가 이어진다. 

이처럼 착공이 가시화되면서 GTX-C 노선의 직접 수혜 지역뿐 아니라 ‘숨은 수혜지’에 대한 관심도 빠르게 높아지고 있다. 그중에서도 노원구 월계동 광운대역 일대는 교통 개선과 대규모 개발이 동시에 진행되는 지역으로 주목받고 있다. 

현재 광운대역 주변은 강북권 최대 규모의 역세권 복합개발이 진행 중이다. HDC현대산업개발이 추진하는 ‘서울원 프로젝트’를 통해 주거·업무·상업 기능이 결합된 대규모 복합단지로 탈바꿈할 예정이다. 해당 사업은 단순한 주거 공급을 넘어 일자리와 상업 인프라를 동시에 확충하는 형태다.

오는 2028년 7월에는 약 3032가구 규모의 ‘서울원 아이파크’가 입주를 앞두고 있으며 이를 중심으로 대규모 주거 타운이 형성될 전망이다. 이와 함께 5성급 호텔과 복합 쇼핑몰, 업무시설(오피스) 등이 단계적으로 들어설 예정이다. 여기에 인근 노후 아파트 단지들도 재건축을 앞두고 있어 일대 주거 환경이 대대적으로 개선될 전망이다.

여기에 인근 노후화된 아파트들도 최근 본격적으로 재건축에 속도를 내고 있다. 광운대역 일대에서 가장 대규모 재건축이 예정돼 있는 ‘미미삼(미륭·미성·삼호3차)’ 아파트가 최근 재건축 동의서 징구에 돌입하며 사업에 속도를 내고 있다. 해당 단지는 최고 50층, 약 6100가구 규모의 대단지로 재탄생할 계획이다. 이 중 약 1700가구가 일반분양 물량으로 공급될 예정이다. 인근 ‘삼호4차’ 역시 정비계획 공람에 들어가면서 일대 재건축이 동시에 추진되는 분위기다.

미미삼 단지는 1986년 준공된 약 3930가구 규모의 대단지로 그동안 강북권 최대 재건축 후보지로 꼽혀왔다. 그러나 강화된 정밀안전진단 기준을 통과하는 데 시간이 오래 걸렸고, 사업성 문제까지 겹치면서 추진 속도가 더뎠다. 특히 소형 평형 비중이 높은 구조적 특성으로 인해 일반분양 물량이 제한적이라는 점이 사업성의 걸림돌로 지적돼 왔다.

여기에 공사비 상승까지 겹치게 되면서 조합원 분담금 부담도 커진 상황이다. 과거 정비계획안 기준으로는 전용 19평형 매물 소유주가 28평형으로 이동할 경우 약 5억원 안팎의 추가 부담이 예상되기도 했다.

입주민들 역시 높게 책정될 것으로 예상되는 분담금에 부담을 느끼고 있는 모습이었다. 박서아 씨(37·여)는 “재건축 자체는 분명한 호재지만 분담금 부담이 만만치 않아 고민이 크다”며 “실제 입주까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보여 장기적인 관점에서 지켜보려고 한다”고 말했다.

단지 내 한 공인중개사는 “광운대역과 공릉역 모두 도보로 이용이 가능하기 때문에 미미삼 단지 자체의 입지는 좋아 재건축으로 인한 기대감은 충분하지만 아직까지는 사업이 막 시작되는 단계인 만큼 미래 일을 함부로 평가할 수 없다”고 말했다. 이어 “GTX 착공은 해당 노선의 불확실성이 해소됐다는 점에서 의미가 크고 특히 광운대역처럼 교통과 개발이 동시에 진행되는 지역은 시간이 지날수록 가치가 부각될 가능성이 높다”며 “다만 사업 초기 단계인 만큼 과도한 기대보다는 리스크를 함께 고려하는 접근이 필요하다”고 강조했다.

1달 새 1억 상승, 개발 기대감 반영…광운대 일대 집값 상승세 확산

서울원 프로젝트로 인해 광운대역 일대가 대규모 복합도시로 재편되기 시작하면서 인근 아파트 시세에도 변화가 감지되고 있다. 개발 기대감이 선반영되며 재건축을 앞둔 미미삼 단지를 비롯해 인근 아파트 단지까지 가격 상승 흐름이 확산되는 분위기다.

9일 KB부동산에 따르면 지난달 10일 미미삼 단지 전용면적 17평형 매물은 10억9000만원에 거래됐다. 이는 직전 거래가인 9억9000만원 대비 약 한 달 만에 1억원 이상 상승한 수준이다. 소형 평형임에도 불구하고 단기간에 가격이 급등한 것은 개발 기대감이 강하게 반영된 결과로 풀이된다.

전용면적 15평형 역시 유사한 흐름을 보였다. 해당 평형은 지난달 말 9억2000만원에 거래되며 신고가 흐름을 이어갔다. 소형 평형 위주의 단지 특성상 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되면서 가격 상승 압력이 이어지고 있다는 분석이 나온다.

인근 단지에서도 유사한 움직임이 나타나고 있다. 단독 재건축을 추진 중인 ‘삼호4차’ 아파트 전용 20평형 매물은 지난 18일 7억4000만원에 거래됐다. 이는 지난 2월 동일 평형이 7억7000만원에 거래된 것과 비교하면 소폭 하락한 수치지만 현지 공인중개업소들은 이를 추세적인 하락이라기보다는 단기적인 가격 조정 국면으로 보고 있다.

소형 단지로 분류돼 향후 단독 재건축 기대감이 반영되고 있는 서광아파트 역시 신고가를 경신하는 등 인근 단지 전반으로 상승 흐름이 확산되는 모습이다. 대규모 개발 사업의 직접 수혜지뿐 아니라 주변 중소규모 단지까지 가격 상승 기대감이 번지고 있다는 분석이다.

서광아파트 전용 25평형 매물은 지난 1월 8억1000만원에 거래됐다. 이는 최근 1년간 최고가로 직전 거래인 지난해 6월 7억1000만원 대비 약 1억원 상승한 수준이다. 불과 6개월 만에 가격이 큰 폭으로 오른 것으로 개발 기대감이 시장에 빠르게 반영되고 있는 사례로 평가된다.

전문가들 역시 이 같은 흐름을 개발 기대감이 선반영된 결과로 분석했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “강북권은 투자 수요보다 실거주 수요 비중이 높은 지역이라 토지거래허가구역 지정 이후에도 거래가 완전히 위축되기보다는 일정 수준 꾸준히 이어지는 모습을 보였다”고 설명했다.

이어 “최근에는 GTX-C 착공 기대감과 광운대역 일대 복합개발 등 대형 호재가 맞물리면서 실수요에 더해 기대 수요까지 유입되고 있다”며 “단기적인 가격 변동은 있을 수 있지만 중장기적으로는 지역 가치 상승 흐름이 이어질 가능성이 높은 지역이 될 가능성이 높다”고 덧붙였다.