서울 강서구 염창동 아파트값이 최근 가파른 상승세를 보이며 부동산 시장의 주목을 받고 있다. 한강 조망이 가능한 입지에 9호선 급행 접근성, 목동 학원가와 맞닿은 교육 인프라까지 갖추면서 실거주 수요가 빠르게 유입되고 있어서다. 상대적으로 합리적인 가격대까지 부각되며 젊은 신혼부부와 30~40대 실수요층 사이에서 ‘제2의 목동’으로 재평가받는 분위기다. 여기에 재건축 기대감까지 더해지면서 염창동 일대가 서울 서북권 대표 주거지로 부상하고 있다는 평가가 나온다.

“교통·학군·한강까지”…실거주 수요 몰리는 염창동, 전세 씨 말랐다

강서구 염창동은 서울 서북권에서 주거 선호도가 꾸준히 높아지고 있는 지역으로 교통·교육·생활 인프라가 균형 있게 갖춰진 대표적인 실거주 중심 지역으로 평가받는다. 특히 강남과 여의도 등 주요 업무지구를 연결하는 지하철 9호선 급행 정차역 접근성이 뛰어나 직장인들의 선호가 높다.

9호선 급행을 이용하면 여의도는 물론 강남권까지 비교적 짧은 시간 내 이동이 가능해 출퇴근 부담을 크게 줄일 수 있다. 여기에 올림픽대로와 서부간선도로를 통한 차량 이동도 수월해 서울 주요 지역은 물론 수도권 전역으로의 접근성도 뛰어난 편이다. 서울 핵심 업무지구와의 연결성이 뛰어난 동시에 도심 외곽보다 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다는 점이 강점으로 꼽힌다.

부동산 시장 측면에서도 염창동은 주목받는 지역이다. 한강과 인접해 있어 일부 단지에서는 한강 조망이 가능함에도 불구하고 상대적으로 저렴한 10억원대에서 주택을 찾을 수 있다는 점이 실수요자들에게 매력적으로 작용하고 있다. 최근 수도권 및 규제지역 내 15억원 초과 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도가 축소되면서 15억원 이하의 중저가 아파트에 대한 수요가 집중되는 흐름도 영향을 미쳤다는 분석이다.

교육 환경 역시 염창동의 대표적인 경쟁력으로 꼽힌다. 지역 내 초등학교 3곳과 중학교 2곳이 위치해 있으며 대부분 도보 통학이 가능하다. 여기에 목동 학원가와의 접근성이 우수해 학부모들 사이에서는 ‘목동 대체 학군지’라는 평가도 나온다. 이러한 요소는 장기 거주를 고려하는 가족 단위 수요를 끌어들이는 중요한 요인으로 작용하고 있다.

이처럼 학군과 생활 편의시설, 교통 등이 조화를 이루고 있다 보니 염창동은 전형적인 ‘실거주 강세 지역’으로 분류된다. 또 한강과 가까운 동네이다 보니 주민들은 퇴근 후 가벼운 산책이나 러닝, 주말 가족 나들이 등 다양한 여가활동을 즐길 수 있다.

직장인 양호준 씨(41·남)는 “몇 년 전까지만 해도 강남에서 거주하는 것은 현실적으로 부담이 컸고 그렇다고 김포까지 나가기는 망설여졌다”며 “그 대안으로 선택한 곳이 염창동이었다”고 말했다. 이어 “지금은 출퇴근도 편리하고 저녁에는 아이들과 함께 자전거를 타고 한강에 나가 시간을 보내는 등 가족과 함께하는 여유로운 일상이 가능해졌다”고 덧붙였다.

이러한 장점들이 부각되면서 최근 염창동 내 전·월세 매물은 빠르게 줄어드는 추세다. 공인중개사들에 따르면 정부의 다주택자 규제 강화로 매매 전환이 늘어나면서 임대 물량이 감소했고, 이로 인해 전세 물건이 사실상 품귀 현상을 보이고 있다는 설명이다. 남아있는 매물의 대부분은 주민들에게 상대적으로 선호하지 않는 1층인 것으로 알려졌다.

실제로 현장에서도 이러한 분위기가 감지된다. 지난 21일 매물로 나온 동아1차아파트 전용면적 25평형의 경우 하루 만에 계약 의사가 들어오며 현재 기존 세입자와 신규 계약자 간 이주 일정 조율이 진행 중인 것으로 알려졌다.

단지 내 한 공인중개사는 “염창동은 강남은 부담스럽고 김포까지는 나가기 싫은 수요자들이 선택하는 대표적인 대체 주거지였다”며 “최근에는 가격 경쟁력과 입지 장점이 부각되면서 실거주 수요가 더욱 빠르게 유입되고 있다”고 설명했다. 이어 “다주택자 규제 여파로 전세 물건이 거의 사라진 상태라 체감상 ‘전세 씨가 마른’ 상황이다”고 덧붙였다.

“가성비 한강뷰에 수요 집중”…염창동 아파트값 상승세 이어져

강서구 염창동은 지난 1990년대 서부권 개발과 함께 형성된 주거지가 많다보니 현재 많은 아파트 단지가 30년차에 들어서고 있는 상황이다. 이는 곧 재건축 사이클 집입을 의미하며 중장기 적으로는 아파트 가격 상승 요인으로 볼 수 있다.

그간 염창동 일대가 준공업 지역으로 묶이면서 최대 용적률이 250%로 제한돼 사업성 확보에 어려움을 겪었다. 하지만 지난해 서울시가 준공업 지역 내 주택 재정비 사업에 대해 용적률을 최대 400%까지 허용하기로 하면서 재건축에 탄력을 받고 있는 상황이다. 다만 아직까지 재건축이 확정된 단지는 없으며 현재 염창동 우성 1·2차 아파트, 삼천리 아파트가 통합 재건축을 추진 중인 상태다.

KB부동산에 따르면 통합 재건축을 추진하고 있는 우성 1·2차 아파트와 삼천리아파트 가격이 크게 오르고 있다. 재건축 기대감과 더불어 전반적인 매물 감소 현상이 맞물리면서 중소형 평형을 중심으로 신고가 거래가 이어지는 분위기다. 

삼천리아파트(1992년 준공·77세대) 전용면적 25평형 매물은 지난 2월 10억2000만원에 거래되면서 역대 최고가를 경신했다. 직전 거래는 지난해 9월 거래된 9억2000만원으로 6개월 새 1억원이나 올랐다. 100세대가 되지 않는 소규모 단지임에도 불구하고 재건축 추진 기대감과 입지 경쟁력이 반영되면서 가격 상승세가 뚜렷하게 나타나고 있다는 분석이다.

우성2차아파트(1992년 준공·182세대) 역시 신고가를 기록하며 상승 흐름을 이어가고 있다. 전용면적 25평형 매물이 이달 초 11억4500만원에 거래됐는데, 이는 지난 2월 10억3000만원 대비 불과 2개월 만에 1억1500만원이 오른 수준이다. 단기간 내 가격이 급등한 것은 통합 재건축 추진에 따른 기대감이 시장에 어느 정도 반영된 결과로 풀이된다.

반면 우성1차아파트(1990년 준공·339세대)는 지난 14일 전용면적 25평형이 8억1000만원에 거래되며 이례적으로 낮은 가격에 거래됐다. 동일 평형의 매물이 직전 거래에서 11억8000만원, 11억5000만원 수준에 거래됐던 점을 감안하면 큰 폭의 하락이다. 업계 관계자들은 내달 9일 종료되는 다주택자 양도소득세 중과 부담으로 인해 일부 매도자가 시세보다 낮은 가격에 급매물을 내놓은 사례로 보고 있다.

염창동 내에 있는 다른 아파트 단지들 역시 상승세를 이어가고 있다. 그간 염창동 내에서도 가성비 한강뷰를 즐길 수 있는 아파트로 각광받고 있는 염창 동아 1차 아파트 전용면적 25평형 아파트가 지난 14일 12억5000만원에 손바뀜했다. 이는 지난 3월에 11억4500만원에 거래된 이후 약 1달 만에 1억500만원이 상승한 것이다. 특히 한강 인접 입지와 더불어 실거주 여건이 우수한 단지로 평가받으면서 수요가 꾸준히 유입되고 있는 것으로 분석된다.

이처럼 염창동은 우수한 학군과 교통, 생활 인프라를 갖춘 데다 상대적으로 가격 경쟁력까지 확보하고 있어 실수요자 중심의 높은 인기를 끌고 있다. 여기에 재건축 기대감과 전세 물량 감소까지 더해지며 매매가격 상승 압력이 지속되는 모습이다.

전문가들은 이러한 상승세가 단기적인 흐름에 그치지 않을 가능성에 주목했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “염창동은 9호선 급행 접근성과 목동 학군 수요를 동시에 흡수할 수 있는 입지적 강점을 갖췄다”며 “최근 재건축 규제 완화 기대감과 중저가 아파트에 대한 수요 증가가 맞물리면서 가격 상승이 나타나고 있다”고 분석했다. 이어 “다만 일부 급매 거래 등으로 단기 변동성은 존재할 수 있지만 전반적으로는 실수요 기반이 탄탄해 중장기적으로 안정적인 흐름을 이어갈 가능성이 크다”고 덧붙였다.