서울 강동구 둔촌동역 일대 부동산 가격이 모아타운 사업 진척과 맞물려 가파르게 오르고 있다. 노후 저층 주거지가 신축 아파트 단지로 탈바꿈할 것이란 기대가 커지면서 사업구역 내 빌라는 물론 인근 구축 아파트 가격에도 정비사업 기대감이 반영되는 모습이다. 특히 올림픽파크포레온 등 인근 정비사업 성공 사례가 주거환경 개선과 가격 상승으로 이어진 선례가 있는 만큼 모아타운 조성 이후 주변 소규모 구축 아파트의 재건축·리모델링 추진 가능성에 대한 입주민들의 관심도 높아지고 있다.

현재 둔촌동에서 모아타운 사업이 추진되고 있는 곳은 77-41번지 일대로, 지하철 5호선 둔촌동역과 9호선 중앙보훈병원역 사이에 위치해 있다. 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공) 맞은편에 자리한 노후 저층 주거지로 사업이 완료되면 약 2000가구 규모의 대단지 아파트로 탈바꿈할 것으로 기대되는 지역이다.

사업지는 모아주택 1·2·3구역 등 총 3개 구역으로 나뉘어 있지만 모두 조합설립인가를 마치고 시공자 선정 절차를 진행하고 있다. 특히 각 구역에서 비슷한 시기에 시공자 선정이 추진되면서 향후 3개 구역의 브랜드를 통일하고 하나의 대규모 주거단지처럼 조성하는 방안도 거론되고 있다. 

입지 역시 사업 기대감을 높이는 요인으로 꼽힌다. 사업이 완료되면 지하철 5호선 둔촌동역과 9호선 중앙보훈병원역을 모두 도보로 이용할 수 있는 데다 한산초·선린초·한산중·둔촌중·둔촌고 등 학교가 밀집해 있다. 올림픽공원도 가까워 현지에서는 신축 단지가 들어설 경우 실수요자의 관심이 높을 것으로 보고 있다.

모아타운 사업이 본격화되면서 사업구역 내 빌라 가격도 가파르게 뛰고 있다. 현지 중개업소에 따르면 사업 논의가 본격화되기 전인 약 3년 전만 해도 방 2개 규모의 빌라가 3억원 안팎에 거래됐지만 최근에는 비슷한 조건의 매물이 10억~11억원 수준까지 올라왔다. 일부 빌라는 인근 구축 아파트와 비슷하거나 오히려 높은 가격대를 형성할 정도로 정비사업 기대감이 가격에 반영되고 있다는 설명이다.

거래가격에서도 상승세가 확인된다. KB부동산에 따르면 사업구역 내 전용면적 70㎡ 매물은 지난 5월 10억5000만원에 거래됐다. 같은 면적의 매물이 2023년 10월 4억5000만원에 거래된 것과 비교하면 약 2년 7개월 만에 6억원 오른 셈이다. 또 지난 6월 10억원에 거래된 전용면적 62㎡ 매물은 2020년에는 3억1000만원에 거래된 바 있다. 약 6년 만에 가격이 6억9000만원, 3배 이상으로 뛴 것이다.

이 일대가 서울시 모아타운 1차 공모 후보지로 선정된 시점은 2021년 11월이다. 후보지 선정 이전 3억원대에 거래되던 일부 빌라가 사업 단계가 구체화되는 과정에서 10억원 안팎까지 오른 사례가 나타나면서 신축 아파트로 탈바꿈할 것이란 기대가 기존 저층 주택 가격에 상당 부분 반영되고 있는 모습이다.

이 같은 정비사업 기대는 사업구역 밖에 위치한 주변 구축 아파트로도 번지고 있다. 현지에서는 모아타운 조성으로 일대 주거환경과 시세 수준이 높아질 경우 그동안 낮은 사업성 탓에 정비사업 추진이 쉽지 않았던 소규모 구축 단지들도 향후 재건축이나 리모델링을 다시 검토할 여지가 커질 수 있다고 보고 있다.

모아타운을 둘러싼 정비사업 기대가 커지는 가운데 인근 구축 아파트 가격도 최근 상승세를 나타내고 있다. 모아타운 사업지 바로 옆에 위치한 현대2차아파트 전용면적 79㎡ 매물은 지난 7월 12억5000만원에 거래됐다. 해당 단지는 196가구 규모의 소규모 아파트로, 오래전부터 리모델링 가능성이 거론돼 왔지만 작은 단지 규모 탓에 사업성을 확보하기 쉽지 않다는 평가가 이어져 왔다.

현지에서는 주변 신축 가격이 높아지고 주거환경이 개선될 경우 이 같은 소규모 구축 단지의 정비사업 여건도 달라질 수 있다고 보고 있다. 다만 주변 시세 상승만으로 리모델링이나 재건축 사업성이 확보되는 것은 아닌 만큼 실제 사업 추진 여부는 단지별 여건을 따져봐야 한다는 지적도 나온다.

오영숙 반석공인중개사 대표는 “현재 모아타운으로 지정된 구역 인근에는 1980년대 준공된 현대아파트 등 노후 소규모 아파트가 다수 자리하고 있다”며 “일부 단지는 리모델링 이야기가 꾸준히 나오고 있지만 세대수가 200가구에도 미치지 못하다 보니 현실적으로 사업을 추진하기 쉽지 않다는 평가가 많다”고 말했다.

이어 “과거 인근에서 리모델링에 성공한 단지는 애초 500가구 안팎 규모였기 때문에 상대적으로 사업성을 확보하기 수월했다”며 “세대수가 작은 단지일수록 시공사 입장에서도 사업 규모가 작다 보니 참여가 쉽지 않은 측면이 있다”고 설명했다.

그러면서도 “지금은 사업성이 부족하더라도 주변에 모아타운이 들어서고 일대 가격 수준이 높아지면 이야기가 달라질 수 있다”며 “올림픽파크포레온이 들어오면서 주변 환경과 가격 수준이 달라졌던 것처럼 모아타운이 완성되면 지금 정비사업 추진이 어려운 아파트들도 다시 사업을 검토할 수 있지 않겠느냐는 기대가 있다”고 덧붙였다.

현지에서 이 같은 기대가 나오는 배경에는 올림픽파크포레온이라는 선례가 있다. 1만2000여가구 규모의 올림픽파크포레온이 들어선 이후 둔촌동 일대에는 대규모 신축 주거지가 형성됐고, 주변 구축 아파트에서도 신축 대단지와 생활권을 공유하게 되면서 향후 정비사업 이후 자산가치 상승에 대한 기대가 커졌다는 설명이다.

전문가들은 주변 신축 아파트의 시세 상승이 재건축·리모델링 이후 예상 자산가치를 높이는 요인이 될 수는 있지만 이것만으로 사업성이 확보되는 것은 아니라고 설명한다. 실제 정비사업의 성패는 기존 용적률과 증축 가능 규모, 공사비, 조합원 분담금, 일반분양 물량 등 개별 단지의 조건에 따라 달라지는 만큼 모아타운 조성과 주변 시세 상승이 곧바로 정비사업 추진으로 이어지는 것은 아니라는 지적이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “주변에 대규모 신축 단지가 들어서고 지역 시세가 높아지면 기존 노후 아파트 소유자들 입장에서는 정비사업 이후 자산가치가 높아질 수 있다는 기대가 커질 수 있다”며 “특히 기존에 사업성이 부족해 정비사업 추진이 지지부진했던 단지에서도 재건축이나 리모델링에 대한 관심이 다시 높아지는 계기가 될 수 있다”고 말했다.